La venta de una vivienda o inmueble, además de alguna que otra visita al Registro de la Propiedad conlleva el pago de ciertos impuestos que a muchos contribuyentes se les olvida incluir cuándo hacen los cálculos de rendimiento.
Nunca está de más recordar que Hacienda está detrás de cada operación para hacernos cumplir con las obligaciones tributarias, así que es sumamente importante liquidar los impuestos que se deriven de la venta de un inmueble de forma correcta para evitar disgustos, papeleos, sobrecostes y carreras para corregir errores durante la venta.
IRPF (en el caso de particulares)
Dentro de nuestra declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas deberemos incluir y tributar por la ganancia patrimonial que hayamos obtenido con la venta de nuestro inmueble.
El beneficio que hayamos obtenido por la venta del inmueble, según lo considera Hacienda, será:
La diferencia entre
1- El precio de venta neto (restando todos aquellos gastos que se hayan derivado de la venta como las tasas municipales o los gastos de la gestoría)
Menos
2- El precio de compra (incluyendo también los impuestos que se derivasen de la compra y el valor de todas aquellas reformas y trabajos de mantenimiento y mejora que hayamos realizado).
La diferencia se debe incluir dentro del IRPF como ganancia patrimonial, que tributará un tipo fijo de entre el 19% y el 23%.
Al tratarse el IRPF de un impuesto progresivo, pagaremos más porcentaje dependiendo del tramo de beneficio en el que nos encontremos.
El cuadro siguiente es un resumen de el porcentaje que deberemos pagar según el beneficio total que hayamos obtenido por la venta (se incluyen los tramos autonómicos y estatales del IRPF de forma indiferenciada):
| Importe del Beneficio Obtenido | Porcentaje a aplicar |
| Primeros 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ hasta 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ en adelante | 23% |
Excepciones al pago del IRPF por la venta de un Inmueble
Sin embargo, existen excepciones a las que podemos acogernos para ahorrarnos el pago del IRPF por la venta de un inmueble. Estas excepciones son las siguientes:
- Reinversión en vivienda habitual: cuando los beneficios obtenidos por la operación se utilizan para comprar otra vivienda habitual (primera residencia).
- Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual: los mayores de 65 años están exentos de tributación cuando venden su vivienda habitual.
- Mayores de 65 años que vendan una segunda residencia: los mayores de 65 años están libres de tributación cuando venden una segunda residencia si invierten el dinero en una renta vitalicia (ya que el estado entiende que se ahorrará parte de ese dinero en forma de pensión).
- Dación en pago de vivienda: cuando se entrega una vivienda por la que se está pagando una hipoteca a cambio de cancelar dicha hipoteca.
IVA (en el caso de profesionales y empresas)
El IVA se debe incluir obligatoriamente en todas aquellas ventas llevadas a cabo por empresas o profesionales inmobiliarios. De forma más general aquí el IVA se aplica solo por la venta de una vivienda e inmueble de nueva construcción, siendo el tipo general a aplicar el 10%.
De igual forma a como ocurre con cualquier otro tipo de producto será el vendedor el encargado de realizar la declaración de IVA y la autoliquidación correspondiente por la venta de ese inmueble o vivienda.
ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (lo abona el comprador)
Antes de nada debemos dejar claro que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es pagado por la persona que compra y que se queda con el derecho de utilizar el inmueble.
Si vas a vender una vivienda o inmueble no debes hacerte cargo de este impuesto, aunque no estaría de más recordárselo al comprador.
Para calcular la cuota del ITP se utiliza el valor del bien, grabado con un tipo que se mueve alrededor del 6% (dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos puede variar ligeramente).
El ITP debe pagarse como máximo 30 días después de la firma del contrato de compraventa.
Impuesto de actos jurídicos documentados (lo abona el comprador)
De igual forma a como ocurre con el ITP, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe ser abonado por el comprador.
Este impuesto grava todos aquellos actos jurídicos que se documenten por vía notarial, mercantil o administrativa. Se trata de un impuesto que se encuentra cedido a las comunidades autónomas, por lo que su aplicación puede variar bastante dependiendo de la zona geográfica en la que nos encontremos.
El gravamen del impuesto de actos jurídicos documentados suele moverse entre el 0,5% y el 1,5%, pero deberías consultar con un profesional de tu ciudad o comunidad autónoma para saber el gravamen exacto.
Impuesto de plusvalía municipal
Este impuesto está cedido a los ayuntamientos y graba el aumento de valor del terreno en el que se encuentra la vivienda. Debe abonarlo el vendedor en el momento de la venta.
Dicho de otro modo el impuesto de plusvalía municipal graba la revalorización teórica que ha experimentado el inmueble por el mero hecho de que el terreno también haya aumentado de valor desde la última operación de compraventa o transmisión. El impuesto de plusvalía municipal graba ese aumento de valor durante un periodo máximo de 20 años.
Cómo se calcula el aumento de valor de un terreno para determinar el IPM
El aumento de valor que graba este impuesto no equivale al valor de mercado, sino que es un valor que fija cada hacienda local en base a unos procedimientos y baremos de tasación diseñados y establecidos de forma independiente.
Te recomendamos que te pongas en contacto con un profesional inmobiliario de tu ciudad para saber qué tipo exacto de IPM debes abonar el caso de vender un inmueble.
Otros impuestos a nivel inmobiliario
IBI o Impuesto sobre los Bienes Inmuebles
Aunque no se trata de un impuesto que se derive directamente de la venta de un inmueble, en el caso de que compremos una propiedad debemos asegurarnos que el impuesto sobre los bienes inmuebles se ha pagado para el año en curso.
El IBI se paga simplemente por el hecho de tener una propiedad inmobiliaria, así que debe hacerse cargo del mismo quien sea dueño de la propiedad a día 1 de enero del año en curso.
El problema es que la mayoría de ayuntamientos deciden cobrar el IBI durante el tercero cuarto trimestre del año, por lo que deberás hacerte cargo del mismo incluso habiendo vendido la vivienda antes. Ten en cuenta esto antes de cerrar la operación.