Empresas de inversión inmobiliaria: qué son, cómo funcionan y cómo elegir una

Si quieres invertir en el sector inmobiliario sin encargarte directamente de comprar, reformar y gestionar tú mismo cada inmueble, puedes hacerlo a través de las empresas de inversión inmobiliaria. Estas compañías localizan, analizan y estructuran las operaciones en las que puedes participar junto a otros inversores, además de ocuparse de su gestión.

A continuación, te explicamos qué son las empresas de inversión inmobiliaria, cómo funcionan y qué aspectos debes analizar para elegir una que sea fiable y te aporte confianza.

¿Qué es una empresa de inversión inmobiliaria?

Una empresa de inversión inmobiliaria es una compañía especializada en identificar, analizar, comprar, gestionar y vender activos inmobiliarios, desde viviendas y locales comerciales hasta naves, suelo o edificios completos, con el objetivo de generar un retorno económico.

La principal diferencia con la compra de un piso por tu cuenta es que, en este caso, el trabajo técnico, jurídico y de gestión lo asume la empresa especializada en inversión inmobiliaria, mientras que tú participas como inversor en una o varias operaciones concretas, conforme a las condiciones acordadas.

Cabe señalar, además, que no todas las empresas hacen exactamente lo mismo. Algunas adquieren inmuebles para reformarlos y venderlos, mientras que otras buscan generar ingresos mediante el alquiler a largo plazo, desarrollan suelo o reposicionan activos comerciales e industriales. Lo que tienen en común es que facilitan que el inversor pueda entrar en la operación inmobiliaria aportando capital, pero sin ocuparse de la gestión del activo.

Conviene, además, no confundir las empresas de inversión con otras figuras cercanas, como las agencias inmobiliarias. Una agencia inmobiliaria actúa como intermediaria entre propietarios y compradores y cobra una comisión por facilitar la compraventa. En cambio, una empresa de inversión inmobiliaria selecciona, estructura y gestiona la operación, que puede financiarse con capital propio, de terceros o mediante una combinación de ambos. 

¿Cómo funciona una empresa de inversión inmobiliaria?

Aunque cada empresa tiene su propio método, las operaciones suelen desarrollarse a través de varias fases consecutivas:

1. Búsqueda y selección de oportunidades: la empresa localiza activos que pueden encajar en su estrategia, como una vivienda con precio inferior al de mercado, un local con potencial de reposicionamiento o un terreno con posibilidades de desarrollo.
2. Análisis del activo y due diligence: antes de tomar una decisión, revisa la situación jurídica, urbanística, técnica y comercial del activo. En este punto, la compañía también calcula los costes, los plazos, los posibles ingresos y los diferentes escenarios de salida.
3. Estructuración de la operación: a continuación, define cómo se financiará la adquisición, qué capital será necesario y de qué manera podrán entrar los inversores, por ejemplo, mediante la coinversión en un activo concreto. En esta fase también se establecen las comisiones y las condiciones de reparto.
4. Adquisición y ejecución de la estrategia: una vez formalizada la compra, se llevan a cabo las actuaciones previstas, que pueden consistir en reformar, alquilar, desarrollar o reposicionar el activo.
5. Gestión y seguimiento: durante la operación, la empresa controla los costes, coordina los trabajos necesarios, administra el inmueble e informa a los inversores sobre su evolución.
6. Salida de la inversión: cuando llega el momento previsto, el activo puede venderse o refinanciarse. Después de atender los gastos y obligaciones de la operación, el importe resultante se distribuye entre los inversores según las condiciones acordadas.

Según este esquema, el inversor aporta el capital en los términos establecidos y la empresa coordina el análisis, la ejecución y la gestión del proyecto. Cabe destacar, sin embargo, que este modelo no elimina el riesgo ni asegura el resultado, ya que este depende de la evolución del mercado, el cumplimiento de los plazos y la ejecución. 

Por eso, antes de participar, es importante revisar el activo, la estrategia, los gastos, la duración estimada, los riesgos y las condiciones de salida, asegurándose de entender bien todos los aspectos de la operación.

Coinversión, crowdfunding inmobiliario y SOCIMI: diversas fórmulas de inversión

Cuando se habla de inversión inmobiliaria, puede hacerse referencia a varias fórmulas muy distintas, con niveles de acceso, liquidez y control diferentes. En este sentido, conviene distinguir entre:

• Coinversión privada en activos concretos: el modelo utilizado por Eikan, en el que participas en una operación seleccionada y estructurada por la empresa (un inmueble o proyecto), conociendo el activo y la tesis de inversión.
• Crowdfunding inmobiliario: plataformas que reúnen a muchos inversores para financiar un proyecto, normalmente con importes de entrada bajos. Para conocer más sobre este modelo, puedes consultar nuestras guías sobre qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona el crowdfunding inmobiliario.
• SOCIMI y REITs: vehículos societarios que poseen y gestionan carteras de inmuebles. La posibilidad de comprar y vender sus acciones suele proporcionar una mayor liquidez, pero el inversor tiene menos control sobre la selección de cada activo. En España, las SOCIMI están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que establece su régimen jurídico y fiscal.

Modelo	¿Cómo se participa?	Relación con el activo
Coinversión privada en activos concretos	El inversor aporta capital a una operación identificada, seleccionada y estructurada por una empresa especializada. El importe mínimo depende de las condiciones de cada proyecto	Se conoce el activo, la estrategia, los costes previstos, el plazo y la vía de salida de la operación concreta
Crowdfunding inmobiliario	Numerosos inversores financian un proyecto a través de una plataforma, normalmente con importes de entrada reducidos. La participación puede articularse mediante préstamos o instrumentos de inversión	El inversor accede a la información publicada sobre el proyecto, aunque no interviene directamente en su gestión
SOCIMI y REITs	El inversor compra acciones de una sociedad que posee y gestiona una cartera de inmuebles. Las SOCIMI son la figura utilizada en España, mientras que los REITs son vehículos equivalentes presentes en otros países	La inversión proporciona exposición al conjunto de la cartera, pero no permite escoger ni controlar cada inmueble de forma individual

La elección entre uno u otro modelo depende de cuánto capital quieras destinar, cuánta liquidez necesites y qué grado de conocimiento del activo busques. También varía en función del tipo de inmueble, dado que no es lo mismo invertir en locales comerciales, invertir en terrenos o entrar en vivienda para alquiler a través de modelos como el build to rent.

¿Cómo elegir una empresa de inversión inmobiliaria fiable?

Aunque elegir adecuadamente al gestor no elimina los riesgos propios de la inversión, sí influye en la calidad del análisis, la transparencia de la información y la capacidad para resolver posibles incidencias. Por tanto, dada su capacidad para influir en el resultado de la operación, conviene revisar los siguientes aspectos antes de escoger una empresa de inversión inmobiliaria:

• Encaje legal y transparencia societaria: comprueba la denominación social de la empresa, el CIF, el domicilio social y los administradores, además de la sociedad o vehículo que intervendrá en la operación. Si afirma estar autorizada o supervisada por algún organismo, verifica también el número de registro y las actividades que comprende esa autorización. 
• Transparencia de la operación: antes de invertir, debes conocer el activo, la estrategia de inversión prevista, las necesidades de financiación, los costes estimados, los plazos y los posibles escenarios de salida. La documentación también debe explicar los principales riesgos y qué ocurriría si aumentasen los gastos, se retrasase el proyecto o el activo se vendiese por debajo del precio esperado.
• Track record: revisa cuántos proyectos ha gestionado la empresa, de qué tipo eran y cuál fue su resultado, incluidos aquellos que sufrieron retrasos o no cumplieron las previsiones iniciales. Si la compañía tiene poca trayectoria, será necesario valorar con mayor atención la experiencia del equipo y las garantías ofrecidas en cada operación.
• Alineación de intereses: que la empresa aporte capital propio puede considerarse una señal positiva, ya que si gana cuando tú ganas, los incentivos están alineados. No obstante, debe especificar cuánto invierte y en qué condiciones, así como explicar cómo se calculan sus honorarios y si una parte de su remuneración depende del resultado obtenido.
• Claridad sobre los costes y el reparto: las comisiones de entrada o gestión, los gastos asociados al activo y el orden en el que se reparten los resultados deben figurar por escrito y explicarse con claridad, de forma que el inversor pueda entender cuánto cobra la empresa, en qué momento y cómo afectan esos costes al resultado final.
• Seguimiento y comunicación: una empresa fiable explica desde el principio con qué frecuencia informará sobre la evolución del proyecto y qué datos facilitará. La comunicación debe producirse a lo largo de toda la operación, no solo al principio y al final de la misma.
• Coherencia del discurso comercial: conviene desconfiar de aquellas empresas que presentan rentabilidades muy altas o garantizadas sin explicar los supuestos utilizados, los plazos y los riesgos asumidos. Una propuesta seria permite valorar diferentes escenarios y no se limita a destacar el resultado más favorable.

Riesgos de las inversiones inmobiliarias a través de una empresa

Invertir en el sector inmobiliario puede ser una buena forma de diversificar patrimonio, pero no está exento de riesgos. Aunque una empresa especializada se encargue del análisis y la gestión, el resultado continúa dependiendo del mercado, la financiación y la ejecución de la operación. Los principales riesgos son:

• Variación del valor del activo: el precio del inmueble puede bajar por la evolución del mercado, la pérdida de demanda o los cambios en la zona, obligando a retrasar la venta o aceptar un precio inferior al previsto.
• Sobrecostes y retrasos: las obras, las licencias o las incidencias con proveedores pueden aumentar los gastos y alargar los plazos, reduciendo el resultado final de la operación.
• Falta de liquidez: recuperar el capital antes de la venta o la finalización del proyecto no siempre es posible. Por eso, conviene invertir únicamente una cantidad que puedas mantener inmovilizada durante el periodo acordado.
• Ingresos o financiación distintos de los previstos: las rentas pueden ser inferiores a las estimadas y pueden producirse periodos sin inquilinos o impagos. Si existe deuda, una subida de los intereses o las dificultades para refinanciar también pueden afectar al resultado.
• Incidencias jurídicas, urbanísticas o técnicas: la aparición de cargas, limitaciones urbanísticas, problemas con las licencias o defectos en el inmueble puede alterar la estrategia y generar costes adicionales.
• Riesgos de gestión y concentración: las decisiones de la empresa influyen en el desarrollo del proyecto, mientras que concentrar demasiado capital en una única operación aumenta el impacto de cualquier incidencia.

A grandes rasgos, la regla de oro es sencilla: invierte solo el capital que puedas mantener inmovilizado durante el tiempo que dure la operación, comprende bien sus condiciones antes de participar y, si te queda alguna duda relevante, resuélvela antes de formalizar la inversión.

¿Dónde encaja Eikan y cuál es su modelo de inversión inmobiliaria?

Eikan es la división inmobiliaria del Grupo Kontactalia y trabaja mediante un modelo de coinversión privada en activos concretos. La empresa localiza, analiza y estructura las operaciones, se encarga de gestionar su desarrollo y hace posible que los inversores participen conforme a las condiciones establecidas para cada proyecto, permitiéndoles así acceder a oportunidades que, de otro modo, quedarían fuera de su alcance.

Para comprender mejor cómo se desarrolla el modelo de Eikan, vamos a plantear dos supuestos ilustrativos que muestran cómo se aplica el proceso en diferentes casos:

• Una primera operación podría consistir en adquirir una vivienda con margen de mejora mediante su rehabilitación. Antes de formalizar la compra, se analizarían la situación jurídica y técnica del inmueble, el coste de las obras, el plazo estimado y el posible precio de venta. Después, la empresa estructuraría la participación de los inversores, coordinaría la reforma y gestionaría la comercialización del activo conforme a la estrategia acordada. 
• Otro supuesto podría ser la adquisición de un local con posibilidades de alquiler. En este caso, la estrategia podría incluir su adecuación, la búsqueda de un arrendatario y la gestión del inmueble durante el periodo previsto. Una vez estabilizados los ingresos, podría plantearse la venta del activo como vía de salida de la operación.

Este modelo se distingue del crowdfunding inmobiliario porque la participación no se plantea como una campaña abierta a numerosos inversores a través de una plataforma. También difiere de la compra de un inmueble por cuenta propia, ya que el inversor aporta capital sin asumir directamente el análisis, la ejecución y la gestión cotidiana del activo. 

Preguntas frecuentes sobre las empresas de inversión inmobiliaria

¿Qué es una empresa de inversión inmobiliaria?

Una empresa de inversión inmobiliaria es una compañía especializada en detectar, analizar, adquirir, gestionar y vender activos inmobiliarios con el objetivo de generar un retorno económico. Cuando permite la entrada de terceros, los inversores pueden aportar capital a una operación sin encargarse directamente del desarrollo y la gestión del activo.

¿En qué se diferencia de una agencia inmobiliaria?

Una agencia inmobiliaria actúa como intermediaria entre propietarios y compradores y cobra una comisión por facilitar la operación. En cambio, una empresa de inversión selecciona, estructura y gestiona los activos de acuerdo con una estrategia previamente definida en base a su propio criterio.

¿Cuánto dinero necesito para invertir con una empresa de este tipo?

El importe mínimo depende del modelo de inversión y de las condiciones de cada operación. El crowdfunding suele permitir la entrada con cantidades reducidas, mientras que la coinversión privada en activos concretos parte de aportaciones mayores. Antes de participar, hay que consultar siempre el capital mínimo y las condiciones de cada oportunidad.

¿Está garantizada la rentabilidad?

No, dado que el resultado depende del mercado, de los plazos y de la ejecución de la operación. Las previsiones de rentabilidad son estimaciones basadas en determinados costes, plazos y escenarios de salida, pero el resultado final puede ser distinto. De hecho, conviene desconfiar de cualquier propuesta que prometa una rentabilidad garantizada.

¿Qué es la coinversión inmobiliaria?

Se trata de una fórmula que permite participar junto a la empresa en una operación inmobiliaria concreta, estructurada conforme a unas condiciones previamente establecidas. El inversor aporta capital y conoce el activo, la estrategia, los costes, el plazo estimado y la vía de salida antes de decidir si participa. Finalmente, el resultado se distribuye según lo pactado.

¿Cómo sé si una empresa de inversión inmobiliaria es fiable?

Lo primero es comprobar su información societaria y quiénes son sus responsables, así como revisar su trayectoria y los resultados verificables de operaciones anteriores. También conviene analizar la documentación de cada proyecto, las comisiones aplicadas, los riesgos, las condiciones de reparto y la forma en que se mantendrá informados a los inversores durante el proceso.

¿Qué riesgos tiene invertir en el sector inmobiliario a través de una empresa?

Entre los principales riesgos se encuentran la posible disminución del valor del activo, el aumento de los costes y la ampliación de los plazos. Del mismo modo, la liquidez suele ser limitada durante la operación, de manera que recuperar el capital antes de que finalice la operación no suele ser posible. Por eso, conviene invertir solo el capital que puedas mantener inmovilizado durante el plazo previsto y comprender todas las condiciones y riesgos antes de formalizar la inversión.

¿Puedo recuperar mi dinero antes de que termine la operación?

No siempre. La posibilidad de recuperar anticipadamente el capital depende de la estructura y de las condiciones de salida establecidas en cada operación, pero la inversión inmobiliaria suele tener liquidez limitada. Antes de invertir, comprueba el plazo previsto y si existe algún mecanismo para transmitir o recuperar tu participación.

¿Qué diferencia hay entre la coinversión privada, el crowdfunding y una SOCIMI?

La coinversión privada te da acceso a operaciones concretas en las que conoces de antemano el activo y la estrategia prevista. Por su parte, el crowdfunding canaliza la financiación de numerosos inversores a través de una plataforma y suele admitir aportaciones menores. En cuanto a las SOCIMI, permiten invertir en una cartera inmobiliaria mediante la compra de acciones cotizadas, aunque sin escoger individualmente los activos.

Conoce las oportunidades de coinversión de Eikan

Elegir bien la empresa con la que inviertes es la mitad del trabajo. Si quieres conocer las oportunidades de coinversión inmobiliaria de Eikan, puedes escribirnos a través de nuestra página de contacto o dejarnos tus datos en la sección de Quiero invertir. 

De esta forma, podrás solicitar información sobre cada operación, conocer las características del activo, entender su tesis de inversión y resolver las dudas que tengas con información clara y transparente. Contacta con nosotros y descubre si nuestras oportunidades de coinversión se ajustan a tus objetivos.