Invertir en nuda propiedad: cómo funciona, ventajas e inconvenientes

La nuda propiedad se ha convertido en una opción cada vez más valorada por inversores que buscan oportunidades inmobiliarias a largo plazo en España, dado que ofrece la posibilidad de adquirir viviendas bien valoradas a un precio inferior al habitual.

Asimismo, también proporciona ventajas para los vendedores, dado que les permite obtener liquidez de su vivienda mientras siguen viviendo en ella.

A continuación, te contamos qué es la nuda propiedad de un piso y cómo funciona, con un ejemplo práctico para que no queden dudas. También hablaremos sobre las ventajas y riesgos de invertir en nuda propiedad y resolveremos las preguntas más habituales.

¿Qué es la nuda propiedad?

Vamos a ver, en primer lugar, qué significa nuda propiedad: se trata de una figura jurídica que otorga a una persona la propiedad de un bien, pero sin el derecho de utilizarlo y disfrutarlo. Según este sistema, el nudo propietario adquiere la titularidad de una vivienda u otro tipo de inmueble, pero el derecho de usarlo corresponde a otra persona durante un periodo determinado o, con mayor frecuencia, hasta su fallecimiento.

Cuando compramos un determinado bien, normalmente adquirimos su pleno dominio, es decir, su propiedad, uso y disfrute. Sin embargo, en el caso de la nuda propiedad solo obtenemos la titularidad, mientras que el uso y disfrute corresponderán al usufructuario.

La venta de la nuda propiedad es una fórmula habitual en operaciones inmobiliarias, especialmente en el caso de personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su vivienda. 

Para el comprador, la principal ventaja es invertir en inmuebles a un precio inferior al de mercado, ya que no podrá disponer de ellos hasta que finalice el usufructo. Para el vendedor, supone una forma de convertir el valor de su vivienda en recursos económicos, manteniendo su derecho a residir en ella.

Diferencia entre nuda propiedad y usufructo

Aunque el usufructo y la nuda propiedad están estrechamente relacionados, son dos conceptos que conviene diferenciar. Cuando una propiedad se divide jurídicamente, el pleno dominio se separa en dos derechos que implican facultades distintas respecto al inmueble:

• Nuda propiedad: es la titularidad legal del bien, pero no puede utilizarse ni disfrutarse mientras exista el usufructo.
• Usufructo: es el derecho a usar y disfrutar la vivienda, pudiendo habitarla o incluso obtener rendimiento económico de ella, por ejemplo mediante el alquiler, siempre dentro de los límites establecidos por la ley y el acuerdo firmado entre las partes.

Aunque en este supuesto cada una de estas figuras recae sobre una persona diferente, ambos derechos también pueden corresponder a la misma persona. De hecho, cuando se compra una vivienda lo habitual es adquirir el pleno dominio y, por tanto, disfrutar tanto de la titularidad como del derecho a usar el inmueble.

Ejemplo de una venta de nuda propiedad

Para entender mejor el concepto, veámoslo con un ejemplo. Supongamos que Margarita es una mujer de 78 años que posee un piso en propiedad; sin embargo, aunque su vivienda tiene un valor elevado en el mercado, sus ingresos mensuales son limitados y necesita complementar su economía.

Para ello, decide vender la nuda propiedad de su vivienda a un comprador interesado. Ambas partes acuerdan un precio inferior al valor de mercado del inmueble, ya que el nuevo propietario no podrá disponer plenamente de él a corto plazo. La operación se formaliza mediante escritura pública ante notario y queda inscrita en el Registro de la Propiedad.

Tras vender su piso en nuda propiedad, Margarita sigue viviendo allí según las condiciones establecidas en el contrato, mientras que el comprador pasa a ser el propietario de la vivienda. Es decir, adquiere la nuda propiedad del inmueble desde el momento de la firma.

Cuando Margarita fallezca, el comprador pasará a tener también el usufructo de la vivienda y podrá utilizarla, venderla o alquilarla libremente.

Ventajas de comprar nuda propiedad

Invertir en nuda propiedad ofrece una serie de beneficios que pueden resultar interesantes, especialmente para inversores que buscan rendimiento a largo plazo. Las ventajas más significativas son:

• Precio de compra más bajo: una de las principales ventajas de comprar en nuda propiedad es que el valor de adquisición es inferior al de mercado, ya que no incluye el usufructo. Esto implica que los inversores pueden acceder a viviendas situadas en buenas ubicaciones pagando un precio reducido.
• Potencial de revalorización a largo plazo: con el paso del tiempo, se producirá la consolidación del dominio y el comprador pasará a tener también el usufructo. Si el mercado inmobiliario se ha revalorizado durante ese periodo, el valor final de la vivienda puede ser considerablemente superior al precio pagado inicialmente.
• Menos gastos: en una vivienda en nuda propiedad, los suministros y gastos de mantenimiento corren a cargo del usufructuario, que es quien disfruta del inmueble. También será el encargado de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Alta seguridad y respaldo legal: comprar una casa en nuda propiedad es una operación regulada por la legislación española, que se formaliza mediante escritura pública ante notario. Además, la titularidad del inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, garantizando seguridad jurídica para el comprador y dejando constancia de sus derechos sobre el bien.
• Diversificación de la cartera: la nuda propiedad puede formar parte de una estrategia de inversión orientada a diversificar el patrimonio, dado que permite incorporar activos inmobiliarios a largo plazo y reducir la dependencia de otras inversiones más volátiles o con mayor riesgo.

Riesgos de la inversión en nuda propiedad

Pero a pesar de sus múltiples ventajas, la compra de una vivienda de nuda propiedad también presenta ciertos riesgos que hay que valorar antes de formalizar la operación, como son:

• Falta de liquidez inmediata: el comprador no puede sacar rendimiento económico del piso en nuda propiedad hasta que se extinga el usufructo, por lo que el capital quedará inmovilizado durante un periodo que puede ser largo.
• Duración incierta de la inversión: normalmente, no puede predecirse con exactitud cuándo el comprador podrá disponer plenamente del inmueble, lo que puede dificultar la planificación de la inversión y de su posible rentabilidad.
• Dificultad para vender la nuda propiedad: aunque legalmente es posible vender viviendas en nuda propiedad, el mercado para este tipo de operaciones es más reducido que el de los inmuebles con pleno dominio y encontrar un comprador puede resultar más complejo.
• Posible evolución negativa del mercado: aunque el mercado inmobiliario español suele revalorizarse, también pueden producirse cambios o periodos de menor crecimiento, afectando a la rentabilidad final de la operación.
• Limitaciones de uso: mientras exista la situación que separa el pleno dominio, el nudo propietario no podrá utilizar la vivienda, alquilarla ni obtener rendimiento de ella, por lo que la inversión no generará ingresos inmediatos.

Preguntas frecuentes sobre la propiedad nuda

Para acabar, vamos a resolver algunas de las dudas más habituales sobre las nudas propiedades.

¿El nudo propietario puede vivir en la vivienda?

Por norma general, el propietario no puede vivir en pisos de nuda propiedad mientras exista un derecho que limite el pleno dominio del inmueble. Y es que, aunque sea el titular legal del bien, no dispone del derecho de uso y disfrute durante ese periodo.

Así, salvo acuerdo expreso, el nudo propietario no podrá ocupar la vivienda ni beneficiarse de ella, sino que será el usufructuario quien gozará de estos derechos.

¿Se puede vender la nuda propiedad antes de que termine el usufructo?

Sí, es posible llevar a cabo la venta en nuda propiedad aunque el derecho que limita el pleno dominio todavía esté vigente. Así, el titular tiene la capacidad de transmitir su derecho a otra persona si así lo desea.

No obstante, cabe señalar que el nuevo comprador adquirirá la vivienda en la misma situación jurídica, es decir, será el nudo propietario del inmueble, pero no tendrá derecho al usufructo hasta que este finalice.

¿Cuáles son los impuestos de la compra de nuda propiedad?

Comprar un piso en nuda propiedad es una operación sujeta a impuestos similares a los de cualquier transmisión de viviendas. El vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, excepto si se aplica alguna exención, como por ejemplo la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual en mayores de 65 años. Asimismo, también habrá que pagar la plusvalía municipal.

Por su parte, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en dos ocasiones. Cuando compre la nuda propiedad, deberá abonar el importe del impuesto proporcional a la misma, sin tener en cuenta el valor del usufructo; más adelante, cuando este se extinga, habrá que tributar por la parte del dominio correspondiente al usufructo.

¿Cuál es el precio de la nuda propiedad?

El coste de una casa de nuda propiedad suele ser inferior al valor de mercado del inmueble con pleno dominio, ya que el comprador adquiere la titularidad del bien pero no puede disfrutar de él hasta que se extinga el usufructo.

En general, para calcular el precio se resta la edad del usufructuario a 89, dando como resultado el porcentaje del valor total que corresponde al usufructo. Por ejemplo, si el vendedor tiene 65 años, el valor del usufructo será del 24% respecto al coste total de la vivienda. 

De esta forma, cuanto mayor sea la edad del vendedor, menor será el valor del usufructo y, por tanto, mayor el de la nuda propiedad.

¿Se puede donar la nuda propiedad a un hijo?

Sí, es posible llevar a cabo la donación de la nuda propiedad a un hijo o familiar. De hecho, es una fórmula que se utiliza con frecuencia en la planificación patrimonial y sucesoria, ya que en muchos casos tiene ventajas fiscales respecto a la transmisión mediante herencia.

Sin embargo, la donación debe formalizarse ante notario y quedará sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varía según la comunidad autónoma y correrá a cargo del hijo o familiar que reciba la nuda propiedad.