¿Qué debes saber antes de comprar una casa como inversión?

Si estás pensando en comprar una vivienda para invertir, seguro que te preguntas qué debes tener en cuenta para asegurar la viabilidad de la operación y obtener una buena rentabilidad. Y es que las inversiones inmobiliarias son una de las mejores alternativas para obtener retornos altos, pero deben planificarse cuidadosamente para minimizar los riesgos que conllevan.

En este post, te contamos todo lo que debes saber antes de comprar una casa como inversión, tanto si vas a comprarla para alquilarla como si quieres reformarla para venderla después.

Cosas a tener en cuenta al comprar una casa

A continuación, vamos a ver qué comprobar antes de comprar una casa, distinguiendo entre aspectos relativos a la vivienda, a la hipoteca que tendrás que pedir –si es el caso– y a los gastos asociados.

Sobre la vivienda

En primer lugar, vamos a centrarnos en los aspectos relacionados con el inmueble en sí, destacando los siguientes:

Ubicación

La ubicación es uno de los factores que más influyen en el valor presente y futuro de la vivienda. Además de valorar la localización en sí, también debes tener en cuenta los servicios cercanos, conexión con otras zonas de la ciudad en transporte público, proximidad a centros educativos y sanitarios y zonas comerciales, entre otros aspectos.

Otra de las cosas que debes saber antes de comprar una casa es si existen desarrollos urbanísticos previstos en la zona, para poder analizar la evolución del barrio y la posible revalorización del inmueble.

Titularidad de la vivienda

Antes de avanzar en la operación, es imprescindible comprobar que la persona que vende es realmente el propietario y que tiene capacidad legal para hacerlo. Para ello, tendrás que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, donde constan los datos del titular. 

En casos de herencias, divorcios o copropiedades, es especialmente importante confirmar que todos los titulares están de acuerdo con la venta.

Cargas existentes

La nota simple también te dará la información sobre las posibles cargas pendientes de la vivienda, como hipotecas o embargos, que podrían afectar al nuevo propietario si no se cancelan correctamente.

Esta es una de las cosas que hay que saber antes de comprar una casa más importantes, dado que la información registral permite conocer con exactitud la situación jurídica del inmueble y evitar problemas posteriores que compliquen la operación.

Estudio de mercado

Por otra parte, si vas a comprar una vivienda como inversión es muy conveniente que hagas un análisis comparativo de precios en la zona, para valorar si el importe solicitado es razonable y si podrías obtener una buena rentabilidad.

Conocer la evolución de los precios y el valor medio de las viviendas en venta te permitirá detectar oportunidades y tener una referencia objetiva para negociar con mayor seguridad.

Precio del inmueble

Por supuesto, otra de las cosas que preguntar al comprar una casa es su precio de venta. Gracias al mencionado estudio de mercado, podrás valorar si este importe es adecuado, si puedes hacer una contraoferta o si estás ante una oportunidad a un precio bajo.

Del mismo modo, tendrás que analizar si el importe solicitado encaja con el presupuesto que tenías en mente, valorando también los gastos e impuestos relacionados, así como los costes fijos asociados a la vivienda, como suministros y gastos de comunidad.

Estado de conservación 

También es imprescindible realizar una inspección de la vivienda antes de comprar para valorar su estado de conservación. Pregunta por las posibles reformas realizadas, la calidad de puertas y ventanas, y el estado de las instalaciones de electricidad y fontanería.

En el caso de inmuebles muy antiguos, conviene comprobar que hayan pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que verifica el estado de conservación y la seguridad estructural del edificio. Detectar cualquier deficiencia a tiempo permite estimar las futuras inversiones necesarias y negociar el precio con toda la información disponible.

Eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio en la venta de un inmueble, que informa sobre el consumo estimado y las emisiones del mismo. Una buena calificación energética se traduce en menor gasto de calefacción y refrigeración, además de en un mayor confort térmico.

Por ello, es un dato importante a tener en cuenta ya que influye notablemente en el valor de mercado y el atractivo de la vivienda en caso de una futura venta o alquiler.

Situación urbanística

Por último, es recomendable acudir al ayuntamiento para comprobar que la vivienda cumple con la normativa urbanística vigente y que no existe ningún expediente sancionador abierto. Esta revisión es especialmente significativa en viviendas unifamiliares o suelos con regulación específica, donde pueden existir limitaciones sobre ampliaciones, reformas o usos permitidos.

Sobre la hipoteca

En caso de solicitar una hipoteca para comprar la vivienda, también hay algunos aspectos que deberías valorar, como son:

Importe necesario

Es posible que tengas unos ahorros para comprar una casa y después alquilarla, pero necesites solicitar una hipoteca para alcanzar el importe total. En este caso, es importante que la cuota mensual de la hipoteca sea inferior a la renta mensual de tu inquilino y los gastos asociados al mantenimiento del inmueble.

Habitualmente, las entidades financieras conceden hasta un 80% del valor de tasación, pero debes tener en cuenta que cuanto más aportes en la entrada de la vivienda, menor será el importe prestado y, por tanto, menor también la cuota mensual resultante.

Tipo de hipoteca

También hay que valorar qué modalidad de préstamo se adapta mejor a tu perfil financiero, pudiendo escoger entre una hipoteca fija, variable o mixta. La elección influirá en la estabilidad de la cuota y en el coste total del préstamo a lo largo de los años.

Por eso, es conveniente comparar varias ofertas, revisar los tipos de interés y las condiciones vinculadas antes de tomar una decisión.

Gastos de la hipoteca

Aunque desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019 la mayoría de los gastos asociados a la hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, siguen existiendo costes que debes tener en cuenta.

Así, el comprador debe hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble, así como de la copia de la escritura del préstamo hipotecario, en caso de solicitarla. El resto de gastos notariales, registrales y de gestoría los pagará la entidad.

Sobre los gastos e impuestos asociados

Por último, otro factor importante que mirar antes de comprar una casa es el gasto total que supondrá la adquisición, valorando tanto los impuestos asociados como otros costes fijos que tendrás que afrontar cuando seas el titular.

Impuestos

Otra de las cosas que saber antes de comprar una casa es qué impuestos se pagan en la transmisión, que dependerán de si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Aunque lo veremos con detalle más adelante, te adelantamos que en el primer caso se aplica el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que en el segundo se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Además, el nuevo propietario deberá abonar anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuyo importe varía en función del valor catastral y del municipio. Por tanto, conviene conocerlo de antemano para estimar mejor los gastos fijos de la vivienda.

Gastos de comunidad

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, tendrás que asumir las cuotas mensuales ordinarias, que cubren el mantenimiento de zonas comunes, ascensor, limpieza y otros servicios. 

Por eso, una de las cosas que se debe saber antes de comprar una casa es el importe de dicha cuota, así como que el vendedor está al corriente de pago con la comunidad. También conviene revisar las últimas actas para detectar posibles derramas aprobadas que impliquen futuros gastos.

Suministros

Servicios como la electricidad, el agua y el gas suponen un gasto mensual fijo que también debe integrarse en tu presupuesto. Aunque el coste dependerá del uso y la compañía contratada, puede ser buena idea pedir las últimas facturas para conocer el gasto estimado.

Seguro del hogar

Aunque contratar un seguro de hogar solo es obligatorio en caso de que exista una hipoteca, es una práctica generalizada que aporta una mayor protección en caso de siniestros.

Asimismo, cabe señalar que la normativa europea establece la total libertad del usuario para escoger una compañía aseguradora, independientemente del banco con el que tenga contratada la hipoteca.

¿Qué tener en cuenta al comprar una casa según la situación específica?

Ahora que ya sabes qué tienes que saber antes de comprar una casa, vamos a hablar de algunos aspectos concretos que deben valorarse con especial atención según si la vivienda es de obra nueva, de segunda mano o para reformar.

Viviendas de obra nueva

En el caso de viviendas de obra nueva, debes comprobar que la promotora tenga la licencia de obra antes de firmar el contrato, además de que la vivienda cuenta con la licencia de primera ocupación una vez terminada. También es importante asegurarse de que esté inscrita  en el Registro de la Propiedad y que cuente con un seguro decenal, que cubre posibles daños estructurales durante los diez primeros años.

Del mismo modo, habrá que pedir información sobre la calidad de los materiales, las certificaciones energéticas y el aislamiento de la vivienda, además de conocer la fecha prevista de entrega en caso de que la promoción aún esté sin terminar.

Respecto a los impuestos, las viviendas de obra nueva están sujetas a un IVA del 10%, excepto en el caso de viviendas de protección oficial o de promoción pública, en cuyo caso se aplica el 4%. También se debe abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que varía según la comunidad autónoma pero suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.

Inmuebles de segunda mano

Por otra parte, respecto a qué saber antes de comprar una casa usada, es esencial verificar que no existan cargas, embargos o problemas de titularidad. También se recomienda comprobar el estado de conservación y las reformas realizadas, asegurándose de que todas ellas sean legales, además de que la vivienda cumpla con la normativa urbanística vigente.

En cuanto a los impuestos asociados, en este caso se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que también se fija en función de la comunidad autónoma, oscilando entre un 6% y un 11% del precio de venta. 

Casas para reformar

Si tu intención es adquirir una vivienda para reformarla, tendrás que tener en cuenta en qué fijarse al comprar una casa vieja. Así, lo más importante es prestar atención al estado estructural del inmueble, revisando cimientos, cubiertas, instalaciones y posibles problemas de humedades o vicios ocultos.

También habrá que estimar el coste de la reforma y el tiempo necesario para llevarla a cabo, así como comprobar si existen limitaciones urbanísticas para hacer modificaciones. Este tipo de viviendas pueden ser una excelente oportunidad de inversión, pero hay que valorar los gastos de rehabilitación para determinar si la oportunidad es realmente rentable.