Comprar una vivienda en subasta judicial: ¿cómo pujar en el portal del BOE y qué riesgos tiene?

Comprar una vivienda en subasta judicial permite adquirir un inmueble que un juzgado pone a la venta para satisfacer una deuda de su propietario. Las pujas se realizan por internet, a través del Portal de Subastas del BOE, y requieren consignar un depósito previo para participar.

Esta vía suele ofrecer oportunidades de compra por debajo del precio de mercado, pero exige estudiar bien la operación. Antes de pujar, deberás conocer las cargas que seguirá soportando la vivienda, comprobar si está ocupada y valorar los gastos que podría afrontar, especialmente si no has podido visitar el interior. También será imprescindible tener preparado el dinero para completar el pago dentro del plazo legal.

En resumen

• Las pujas se presentan en el Portal de Subastas del BOE durante 20 días naturales desde la apertura de la subasta (artículo 649 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
• El depósito para participar es, con carácter general, del 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 € (artículo 669). El letrado de la Administración de Justicia puede modificar ese porcentaje.
• El valor de subasta se calcula descontando del avalúo o valoración del inmueble las cargas y derechos anteriores al crédito que se ejecuta (artículo 666).
• Si la mejor puja alcanza o supera el 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate, es decir, se acepta la oferta ganadora. El mejor postor dispone de 20 días desde el cierre de la subasta para pagar la diferencia entre el depósito y el precio ofrecido (artículo 670).
• Las cargas anteriores al crédito que se ejecuta subsisten. Si la vivienda está ocupada, el juzgado podrá acordar el lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en ella (artículo 675).

Comprar un piso en subasta judicial: ¿en qué consiste y dónde se publica?

Comprar un piso en subasta judicial consiste en adquirirlo dentro de la fase de apremio de un procedimiento de ejecución, en el que se venden bienes del deudor para pagar a sus acreedores. La venta se realiza mediante una subasta, regulada en los artículos 643 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), con disposiciones específicas para los inmuebles a partir del artículo 655.

El juzgado ejecuta la vivienda del deudor para satisfacer la deuda y el letrado de la Administración de Justicia convoca la subasta, en la que los interesados presentan sus ofertas por internet. La puja más alta será la que gane la subasta, siempre que cumpla con las condiciones legales. Una vez completado el pago y los trámites correspondientes, se dicta el decreto de adjudicación, que constituye el título de propiedad del comprador y permite inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Desde la implantación del sistema electrónico previsto en la Ley 19/2015, estas subastas se celebran en el Portal de Subastas del BOE. Los anuncios permiten consultar los siguientes datos:

• El edicto de la subasta, que recoge la identificación del inmueble, el procedimiento judicial del que procede y las condiciones de la venta. 
• La certificación de dominio y cargas, que informa de quién figura como propietario en el Registro de la Propiedad y de las hipotecas, embargos u otras cargas inscritas sobre la vivienda.
• El valor de la subasta, que sirve de referencia para calcular el depósito y los porcentajes que determinan la aprobación de las ofertas. 
• La situación posesoria, que indica si la vivienda está ocupada y qué información consta sobre el derecho de sus ocupantes a permanecer en ella (artículo 661).  

El plazo para presentar las pujas es de 20 días naturales desde la apertura de la subasta, conforme al artículo 649.

¿Cuánto hay que depositar para pujar?

Para poder pujar en una subasta judicial de inmuebles debes consignar previamente el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. Este depósito se tramita por medios electrónicos a través del propio Portal y garantiza que, si resultas adjudicatario, cumplirás con el pago. El letrado de la Administración de Justicia puede aumentar o reducir ese porcentaje según las circunstancias de la subasta, conforme al artículo 669.1 de la LEC.

Lo que ocurra con el depósito dependerá del resultado de la subasta:

• Si no eres el mejor postor, el Portal te devolverá el depósito al finalizar la subasta, salvo que hayas solicitado la reserva de postura (artículo 652.1 LEC). Esta opción mantiene retenido tu dinero para que, si el ganador no paga, pueda adjudicarse la vivienda según el orden de las ofertas reservadas.
• Si eres el mejor postor y pagas dentro del plazo, el depósito se descuenta del precio de adjudicación.
• Si eres el mejor postor y no completas el pago en plazo, perderás el depósito, según el artículo 670.4 LEC. Por eso, antes de pujar debes tener prevista la disponibilidad del importe restante.

Además, si quieres adquirir la vivienda a nombre de una sociedad, deberás participar en representación de la misma desde el principio. Un postor ajeno al procedimiento no puede ganar en nombre propio y después ceder el remate a su empresa; esa posibilidad está reservada al ejecutante y los acreedores posteriores, según el artículo 647.3 LEC.

¿Cómo se fija el valor de subasta y qué significa el 70 %?

El valor de subasta es el importe de referencia que se utiliza para calcular el depósito y los porcentajes que determinan la adjudicación. Por tanto, no equivale necesariamente al precio de mercado de la vivienda ni a la cantidad que acabará pagando el comprador.

En una ejecución ordinaria, este valor se calcula descontando del avalúo o valoración del inmueble las cargas y derechos anteriores al crédito que se ejecuta, conforme al artículo 666 de la LEC. Por ejemplo, si la vivienda se valora en 200.000 € y deben descontarse cargas anteriores por 50.000 €, el valor de subasta será de 150.000 €.

En una ejecución hipotecaria, se toma como referencia el valor fijado en la escritura de la hipoteca a efectos de subasta.

En cualquier caso, el valor de subasta que se determine permite calcular cuánto debes ofrecer para que se acepte tu puja. Los artículos 670 y 671 de la LEC, reformados por la Ley Orgánica 1/2025, establecen cuándo se acepta la oferta ganadora y qué ocurre si nadie puja: 

Situación	¿Qué ocurre?	¿Qué implica para ti como comprador?
La mejor puja alcanza o supera el 70 % del valor de subasta	El remate se aprueba a tu favor al día siguiente del cierre. El comprador tiene 20 días para completar el pago	Debes disponer del importe restante. El plazo empieza a contar desde el cierre, sin que haya que recibir ninguna notificación
La mejor puja queda por debajo del 70 %	El deudor dispone de 10 días desde el cierre para presentar a un tercero que mejore la oferta. Debe alcanzar al menos el 60 % del valor de subasta o cubrir íntegramente lo adeudado al ejecutante	Presentar la oferta más alta no te asegura la compra. Un tercero presentado por el deudor puede mejorarla
El deudor no consigue que otro comprador mejore la oferta	Se aprueba tu puja si alcanza el 50 % del valor de subasta o si cubre totalmente lo debido sin bajar del 40 %. Si no cumple esos requisitos, el letrado decide tras oír a las partes	Una oferta baja puede llegar a aprobarse, pero si no alcanza los mínimos dependerá de la valoración del letrado
Es la vivienda habitual del deudor	Rige una protección especial: la puja solo se aprueba si alcanza el 70 %, salvo que se cubra todo lo debido al ejecutante, con al menos el 60 %	No se aplican los umbrales generales del 50 % y del 40 %. Debes comprobar esta circunstancia antes de fijar tu puja
No hay postores	El deudor puede pedir que se levante el embargo o proponer un comprador por al menos el 50 %, o por toda la deuda con un mínimo del 40 %	Si no hay pujas, para poder comprar después por esta vía será necesario que el deudor te proponga como comprador

¿Qué pasa después de ganar la puja?

Si resultas ganador de la subasta, deberás realizar el pago en un plazo de 20 días, ingresando la diferencia entre el depósito y el precio ofrecido, conforme al artículo 670 de la LEC.

Pagado el precio, el letrado de la Administración de Justicia dicta el decreto de adjudicación y expide el mandamiento para cancelar en el Registro la carga que ha dado lugar a la ejecución y las posteriores (artículo 674 LEC). Las cargas anteriores que pudiera haber permanecen.

Con la documentación judicial deberás liquidar los impuestos correspondientes e inscribir la vivienda a tu nombre. En otros artículos te explicamos qué trámites se hacen en el Registro de la Propiedad y cuándo se paga el ITP.

La entrega de la posesión es un trámite distinto, cuyo procedimiento dependerá de si la vivienda está ocupada y de lo que haya resuelto el tribunal. El artículo 675 de la LEC dictamina lo siguiente:

• Si el inmueble está vacío, puedes solicitar al juzgado que te entregue la posesión.
• Si está ocupado y el tribunal ya ha declarado que los ocupantes no tienen derecho a permanecer, el letrado acordará el lanzamiento, es decir, su desalojo judicial.
• Si todavía no se ha resuelto sobre los ocupantes, puedes solicitar al tribunal el lanzamiento de quienes carezcan de título suficiente para permanecer. Dispones de un año desde la adquisición para presentar esta petición dentro del procedimiento de ejecución. Pasado ese plazo, deberás reclamar el desalojo en el juicio que corresponda.

¿Cuáles son los riesgos de comprar en subasta?

Aunque una vivienda se adjudique por debajo del precio de mercado, las cargas pendientes, la ocupación o las reparaciones necesarias pueden reducir el ahorro e incluso hacer que la operación deje de ser rentable. Por eso, antes de pujar, conviene valorar estos riesgos:

• Las cargas anteriores permanecen: al pujar, aceptas subrogarte en ellas si se te adjudica la vivienda (artículo 669.2 LEC) y, si finalmente la adquieres, asumes la responsabilidad derivada de esas cargas (artículo 670.5 LEC). Por ello, debes revisar su importe y alcance antes de fijar cuánto estás dispuesto a ofrecer.
• La vivienda puede estar ocupada: un inquilino con un contrato en vigor puede tener derecho a permanecer, por lo que debes comprobar de antemano su situación. Si los ocupantes carecen de título suficiente, el desalojo judicial puede llevar meses y retrasar tus planes de reformar, alquilar o utilizar el piso.
• No siempre se visita el inmueble: puedes solicitar una inspección al tribunal, pero necesitas el consentimiento del poseedor del inmueble (artículo 669.3 LEC). Si no lo obtienes, no podrás conocer el estado real de la vivienda, por lo que conviene prever un margen para reparaciones y reformas.
• Puede haber deudas de comunidad e IBI: según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las cuotas comunitarias pendientes correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años anteriores. Además, el inmueble queda afecto al pago de las cuotas pendientes de IBI en régimen de responsabilidad subsidiaria, conforme al artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Antes de comparar el precio de compra con el valor de mercado, suma el precio de adjudicación, los impuestos –como el ITP–, las cargas anteriores, las deudas de comunidad e IBI que deba afrontar, la posible reforma y los gastos durante los meses de espera hasta obtener la posesión, para conocer así el coste total de la operación.

Subasta judicial frente a comprar una oportunidad fuera de subasta

Las subastas judiciales son una vía para encontrar inmuebles a un precio atractivo, aunque también existen oportunidades de compra directa a propietarios. En estas operaciones, el precio y las condiciones se negocian entre las partes, lo que permite acordar las visitas, la cancelación de cargas y la entrega de la vivienda antes de firmar.

Estas son las principales diferencias que conviene valorar:

Aspecto	Subasta judicial	Oportunidad fuera de subasta
Precio	Puede quedar por debajo del mercado, si no hay mucha competencia	Se negocia con el propietario según sus necesidades de venta y las características del inmueble
Visita e inspección	No está garantizada, ya que requiere el consentimiento de quien posee la vivienda	Puede acordarse una visita y una inspección técnica antes de comprometer la compra
Cargas	Las anteriores al crédito ejecutado permanecen; se cancelan la carga ejecutada y las posteriores	Puede pactarse su cancelación con cargo al precio de venta en la propia firma, comprobando que el importe sea suficiente
Ocupantes	Mayor riesgo de ocupación. Si no tienen derecho a permanecer, se puede solicitar el desalojo judicial	Puede pactarse la entrega libre de ocupantes y comprobar su cumplimiento antes de firmar
Plazo	20 días naturales para pujar y 20 días para completar el pago, más los trámites de adjudicación, inscripción y posesión	Puede cerrarse en semanas si la documentación, la financiación y la situación del inmueble están resueltas
Dinero inmovilizado	Como regla general, un depósito del 20 % del valor de subasta para participar, con un mínimo de 1.000 €	Puede entregarse una señal o firmarse un contrato de arras, por el importe y con las condiciones que se acuerden

La compra fuera de subasta ofrece un mayor margen para negociar y comprobar el estado del inmueble. Aun así, se debe revisar la documentación y dejar por escrito las condiciones de entrega y cancelación de cargas.

¿Cómo trabajamos en EIKAN?

EIKAN es la sociedad de inversión inmobiliaria del Grupo Kontactalia, un grupo que opera en financiación e inversión inmobiliaria desde 2009. Antes de comprar cualquier activo, incluidos los que proceden de ejecuciones, realizamos un estudio inmobiliario y un análisis jurídico de su documentación.

Revisamos sus cargas, la situación de los ocupantes y los costes previstos para determinar cuánto podemos invertir en la operación. El precio máximo de compra se fija después de valorar el coste total y el tiempo necesario para desarrollar la inversión.

Preguntas frecuentes sobre comprar un piso en subasta judicial

Sobre la compra de una vivienda en subasta

¿Es más barato comprar un piso en subasta judicial que en el mercado?

Suele serlo, porque el valor de subasta parte del avalúo menos las cargas anteriores, y la competencia es limitada. Para conocer el coste total y poder compararlo con el valor de mercado, suma los impuestos, las cargas anteriores, las deudas de comunidad e IBI que correspondan, las reparaciones y los gastos hasta obtener la posesión. 

¿Puedo visitar la vivienda antes de pujar?

No está garantizado. Puedes solicitar al tribunal una visita durante el periodo de pujas, pero necesitas el consentimiento de quien posee la vivienda, conforme al artículo 669.3 de la LEC. En la práctica, la mayoría de inmuebles se compran sin ver el interior, por lo que conviene tener en cuenta esa incertidumbre y reservar un margen para posibles reparaciones o reformas antes de fijar tu oferta máxima.

¿Qué pasa si la vivienda está ocupada cuando me la adjudican?

Si el tribunal ya ha declarado que los ocupantes no tienen derecho a permanecer, el letrado ordenará el desalojo. Si todavía no se ha resuelto, dispones de un año desde la adquisición para solicitar el lanzamiento dentro del procedimiento de ejecución (artículo 675 de la LEC). Un inquilino con contrato en vigor puede tener derecho a quedarse.

¿Necesito abogado y procurador para pujar?

No necesitas abogado ni procurador para presentar ofertas en el Portal de Subastas del BOE. Debes registrarte, identificarte y constituir el depósito exigido. Para llevar a cabo los trámites posteriores, como el pago, la cancelación de cargas, la entrega de la posesión y el posible lanzamiento, conviene contar con asesoramiento jurídico, ya que los plazos son cortos.

¿Se puede financiar con hipoteca la compra en subasta?

Sí, aunque es más difícil y debes prepararlo antes de pujar, ya que la entidad tendrá que estudiar la operación y los plazos para completar el pago son ajustados. La LEC contempla un mecanismo para constituir una hipoteca sobre el derecho del adjudicatario y suspender temporalmente el plazo de pago mientras se expide la documentación necesaria (artículo 670.6). 

Sin embargo, en la mayoría de los casos se paga con fondos propios y, si se quiere, se hipoteca la vivienda después de inscribirla. 

Sobre la inversión con EIKAN

¿EIKAN compra viviendas en subasta judicial?

Sí. Estudiamos y compramos activos procedentes de subastas judiciales, con el mismo criterio que cualquier otra oportunidad inmobiliaria: revisamos las cargas, la ocupación, las deudas pendientes, el estado del inmueble y el coste de las obras necesarias. Con esa información calculamos el coste total de la operación y fijamos el precio máximo que podemos ofrecer.

¿Puedo invertir con EIKAN sin pujar yo mismo?

Sí. Con nuestros productos de inversión compras un activo que EIKAN ya ha analizado y saneado, y pasas a ser su propietario. Hay tres modalidades:
– VENTA 75 — compras el activo por un importe aproximado del 75 % de su valor de mercado para venderlo después.
– RENTA 75 — compras por un importe aproximado del 75 % y el inmueble se entrega con un contrato de alquiler de 5 a 7 años ya firmado, con una rentabilidad del 6 % al 8 % anual.
– RENTA OPCIÓN 70 — compras por un importe aproximado del 70 %, con contrato de alquiler de 1 a 7 años al 6 % – 8 % anual, y el inquilino puede ejercer una opción de compra durante los dos primeros años a un precio un 30 % superior al inicial.

¿Cuánto tarda EIKAN en tener la posesión de un piso comprado en subasta?

El plazo depende de la situación de ocupación del inmueble y de la tramitación judicial. Si está vacío, solicitamos la entrega de la posesión tras la adjudicación y el plazo es de unas semanas desde dicho decreto de adjudicación. Si hay ocupantes sin derecho a permanecer, los plazos se alargan desde varios meses hasta más de un año, dependiendo del juzgado. Este tiempo debe tenerse en cuenta al calcular la rentabilidad de la operación.

¿Compráis fuera de subasta?

Sí, de hecho es nuestra vía de compra habitual. Adquirimos viviendas, locales, naves y edificios directamente de propietarios que necesitan vender con rapidez o resolver situaciones como herencias, proindivisos o inmuebles con inquilinos. La compra directa permite negociar las condiciones, acordar visitas y organizar la cancelación de las cargas que corresponda antes de formalizar la operación. 

Sobre las condiciones de la subasta y la adjudicación

¿Qué es el valor de subasta y en qué se diferencia de la tasación?

La tasación sirve para valorar el inmueble, mientras que el valor de subasta se usa para calcular el depósito y los porcentajes de adjudicación. En una ejecución ordinaria, el valor de subasta se obtiene descontando al avalúo las cargas anteriores al crédito que se ejecuta. Si igualan o superan esa valoración, se suspende la ejecución sobre ese inmueble (artículo 666). 

¿Qué es la reserva de postura?

Es la opción de mantener tu oferta y tu depósito por si el mejor postor no completa el pago, regulada en el artículo 652 de la LEC. Si la solicitas, tu depósito quedará retenido hasta que el adjudicatario pague y, si no lo hace, se te podrá adjudicar la vivienda en función del orden de las pujas reservadas. Si no solicitas esta opción y no eres el mejor postor, el Portal te devolverá tu depósito al finalizar la subasta.

¿Puedo ceder el remate a otra persona o a mi sociedad?

No, si participas como comprador ajeno al procedimiento. Esa posibilidad está reservada al acreedor que promueve la ejecución y a los acreedores posteriores, conforme al artículo 647.3 de la LEC. Si quieres adquirir la vivienda a nombre de una sociedad, debes pujar en representación de ella desde el principio e identificarla al participar.

¿Qué cargas se cancelan y cuáles no tras la adjudicación?

Se cancelan la carga que ha originado la ejecución y las posteriores, mediante el mandamiento judicial correspondiente, tal y como dicta el artículo 674 LEC. Las cargas anteriores permanecen y, además, la vivienda responde de las deudas comunitarias de la parte vencida del año de adquisición y los tres años naturales anteriores. También puede quedar afectada por cuotas pendientes de IBI, en régimen de responsabilidad subsidiaria. 

¿Qué cambió la Ley Orgánica 1/2025 en las subastas judiciales?

La reforma, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, elevó el depósito general del 5 % al 20 %, con un mínimo de 1.000 €, y redujo de 40 a 20 días el plazo de pago del mejor postor. También rebajó del 70 % al 60 % el umbral de la mejora presentada por el deudor y modificó las subastas sin postores, de manera que el acreedor ya no puede solicitar la adjudicación después de una subasta desierta y el deudor puede solicitar que se levante el embargo.