Cuando una entidad bancaria nos concede una hipoteca, no solo estamos firmando un contrato conforme deberemos devolver el capital en ciertas cuotas con intereses, sino que además, hay que tener en cuenta ciertos costes añadidos a los que deberemos hacer frente. Entre ellos surge la clásica pregunta de quién debe hacerse cargo de los gastos de la propia hipoteca.
En este artículo te lo contamos todo para que tengas claro cuáles son tus derechos y tus obligaciones al firmar una hipoteca.
Pagar los gastos de la hipoteca
Hasta hace relativamente poco tiempo, lo habitual era que todos los gastos derivados de la hipoteca corrieran a cargo del cliente. Hablamos de los gastos del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos, entre otros.
No obstante, el Tribunal Supremo sentenció que todas aquellas personas que contrataron una hipoteca antes del 16 de junio del año 2019, que es el año en que entró en vigor la nueva regulación hipotecaria (la ley 5/2019), podían recuperar cierta parte del dinero. Además, la nueva ley 5/2019 fija claramente que será el banco quién se hará cargo de la mayoría de los gastos.
Qué gastos se pueden reclamar de la hipoteca a raíz de la anterior sentencia
Atendiendo a dicha sentencia, el cliente podrá reclamar los siguientes gastos derivados de la hipoteca:
- Escritura del préstamo
- Tasación de la propiedad (en caso de ser de segunda mano)
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Gastos de la gestoría (en caso de que la haya contratado el banco)
Sin embargo, el proceso pasa por acudir a los tribunales y, por ello, hay muchas personas que no están dispuestas a hacerlo.
Gastos que corren a cargo del comprador
Desde que entró en vigor la ley de 2019, reguladora de las hipotecas, se han visto reducidos claramente los gastos que corren a cargo del cliente. Actualmente, deberá hacer frente únicamente a los siguientes costes:
- Tasación de la vivienda: se podrá escoger cualquier entidad, siempre y cuando esté homologada por el Banco de España. También se podrá usar dicho informe en diferentes entidades para solicitar préstamos. Existen algunas entidades que se encargarán de asumir la tasación siempre y cuando firmes la hipoteca con ellas.
- Comisión de apertura: este gasto varía en función de la entidad que concede la hipoteca y, en algunos casos, es gratuito para el cliente. Usualmente hablamos de un gasto que representa entre el 0,5 y el 1% del capital.
- Copias de las escrituras: el notario emite una copia gratuita de la escritura, pero las demás deben ser abonadas por el solicitante.
- Nota simple: este documento suele solicitarse por parte de entidades bancarias para comprobar cuál es la situación del inmueble, pero si el cliente quiere una hipoteca deberá presentar una (y pagar por ella).
- Prima de seguro: es obligatorio cuando contratamos una hipoteca adquirir un seguro que cubra el coste total de la propiedad en caso de incendio.
Gastos a cargo del banco
Actualmente, las entidades bancarias deben hacerse cargo de parte de los gastos de la hipoteca:
- Notaría: usualmente supone entre el 0,3% y el 0,5% de la hipoteca.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos suponen entre un 0,1 y un 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.
- Gestoría: aunque estos gastos no están regulados, suelen oscilar entre 150 y 300€ aproximadamente.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: este tributo es el que grava la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad, y suele suponer entre el 0,5 y el 1,5% del precio.
Gastos por cancelación de la hipoteca
Existe un último gasto que hay que tener en cuenta y es el que se realiza una vez terminada la vida del préstamo, la cancelación de la hipoteca.
Este trámite se lleva a cabo para determinar que una propiedad está totalmente libre de deudas. Este trámite incluye lo que sigue a continuación:
- Certificado de deuda cero
- Escritura de cancelación
- Liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
Todos estos gastos corren a cargo del cliente, aunque hay que destacar que son bastante reducidos. El certificado de deuda cero y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no tienen coste alguno. Por otro lado, la escritura de cancelación variará en función del capital de la hipoteca (siendo un mínimo de 90€), así como los aranceles registrales (mínimo 24€).
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