La compraventa de inmuebles como inversión es una de las operaciones más rentables y que más adeptos tiene nuestro país. Existen dos tipos de perfiles de inversores: los que compran a buen precio para posteriormente vender o los que compran para destinar su inversión al alquiler. En cualquiera de los dos casos es necesario tener una buena planificación fiscal de cara a no encontrarnos con sustos a nivel de IVA, ITP, impuesto de la renta o impuesto de sociedades. En otro post analizábamos los impuestos durante la compraventa de inmuebles, aunque aquí vamos a verlo desde un punto de vista del inversor.

Los tipos de inversiones inmobiliarias más comunes 

La inversión inmobiliaria no se limita solamente a las viviendas. Tienes a tu disposición locales comerciales, garajes, naves industriales y oficinas. Cualquiera de estos cinco ejemplos anteriores proporciona de media unos rendimientos mucho más elevados que cualquiera de los productos que puedes encontrar en una entidad bancaria. 


Rendimiento de las inversiones inmobiliarias 

rendimiento de la inversión inmobiliaria
Rendimimiento de las distintas inversiones inmobiliarias

En general los ingresos que podemos obtener de las diferentes inversiones inmobiliarias ordenadas de mayor a menor rendimiento son los siguientes: 

  • Locales comerciales, con una rentabilidad bruta de aproximadamente el 8% 
  • Oficinas, con una rentabilidad media de aproximadamente el 7% 
  • Garajes y naves industriales, con un rendimiento aproximado del 5% 
  • Viviendas destinadas al mercado del alquiler, con un rendimiento de aproximadamente el 4% 

Todas estas rentabilidades son bastante superiores a cualquier producto financiero a largo plazo que podemos encontrar en una entidad bancaria española (sin acudir a fondos de inversión complejos o Empresas de Asesoramiento Financiero o EAFI). 


Impuestos a los que está sujeta la inversión inmobiliaria 

En general los impuestos a los que debemos hacer frente si compramos y somos propietarios de un inmueble son los siguientes: 

  • Impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas o de actos jurídicos documentados o ITP o AJD
  • Impuesto sobre los bienes inmuebles o IBI
  • Impuesto sobre las actividades económicas o IAE 
    • Recargo Provincial del IAE 
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras o ICIO 
  • Impuesto sobre el Incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana o IIVTNU o IPM 
  • Impuesto sobre grandes establecimientos comerciales 
  • Impuesto sobre el daño al medio ambiente causado por las grandes áreas de venta 
  • Impuesto sobre los activos no productivos de las personas jurídicas 
  • Impuesto sobre las viviendas vacías

También debemos tener en cuenta que cada comunidad autónoma española tiene un régimen fiscal ligeramente distinto, lo que significa que la propiedad estará sujeta a más o menos impuestos dependiendo de la zona geográfica donde esté ubicada. 


Cambios fiscales según la Comunidad Autónoma 

Un ejemplo es el del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Madrid es de un 6% y en cambio en Barcelona es de un 10%. Esta diferencia fiscal entre comunidades autónomas provoca que algunos territorios sean más atractivos que otros para la inversión inmobiliaria. 

Actualmente la Comunidad Autónoma con menos carga fiscal a nivel inmobiliario es el País Vasco, ya que es la única comunidad autónoma que no aplica recargo provincial del IAE, así como tampoco aplica el impuesto sobre grandes establecimientos comerciales, tampoco el impuesto sobre los activos productivos de las personas jurídicas ni tampoco aplica ningún impuesto sobre las viviendas vacías.

Por otro lado las cuatro provincias catalanas son las que mayor carga fiscal aplican al sector inmobiliario, ya que graban a las inversiones inmobiliarias con todos los impuestos anteriormente mencionados menos el impuesto sobre el daño al medio ambiente causado por las grandes áreas de venta (sólo aplicable en Aragón). 


Cómo se aplica el IVA en la inversión inmobiliaria 

El IVA debe ser aplicado de forma obligatoria en todas aquellas operaciones de compraventa inmobiliaria que se lleven a cabo entre empresas o profesionales inmobiliarios. No importa si se trata de un profesional registrado como autónomo o de una SOCIMI, en ambos casos se deberá pagar IVA por la transmisión del inmueble.


Cómo se aplica el IRPF en la inversión inmobiliaria 

El IRPF solo se aplica aquellos rendimientos que se deriven de los alquileres que haya obtenido una persona física, así que no se debe tener en cuenta para aquellas sociedades de inversión inmobiliarias que tributan vía Impuesto de Sociedades. En el Impuesto de la Renta estas cantidades tributan dentro de los rendimientos del capital mobiliario.


Inversión en inmuebles para alquiler turístico 

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Inversión en vivienda turística

Con la explosión de plataformas de alquiler de pisos turísticos como AirBnB muchos inversores se han lanzado a la compra de vivienda para destinarla al mercado turístico. Si se hace a nivel particular y no se ofrecen servicios propios de un alojamiento turístico como los que ofrecería un hotel los rendimientos que genere la inversión tributarán vía IRPF, además de estar sujeto a una tasa o impuesto turístico que puede imponer cada ciudad de forma unilateral.

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